06 Июнь 2010
Вопрос этот не сегодняшнего дня. Скажем, даже в таком крупном городе как Тюмень до сих пор есть народное название кварталов самовольно выстроенных домов - «нахаловка». Это те дома, где длительное время проживают граждане без оформления правоустанавливающих документов.
Понятие самовольная постройка – это понятие пришло к нам из Гражданского Кодекса РФ.
Согласно статье 222 самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет – это общее правило, изложенное в указанной статье Гражданского Кодекса РФ.
Если самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан, на судебные требования о ее сносе исковая давность не распространяется.
Необходимо отметить, что с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах может обратиться прокурор.
Ответчиком по иску о сносе будет лицо, осуществившее самовольную постройку, это может быть заказчик, как лицо, по заданию которого была осуществлена постройка.
Если постройка по какому-либо договору передана другим лицам, то и они будут привлекаться в судебный процесс.
Из этого правила о сносе есть исключение – право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности не может быть (ни при каких обстоятельствах!) признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Разобраться россиянам в непростом вопросе о том, как узаконить самовольную постройку поможет Пленум Верховного Суда РФ № 10 и Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Источник публикации «Российская газета» 21.05.2010.
В указанном постановлении судебные инстанции еще раз четко излагают позицию, что не любой самовольно возведенный объект подлежит сносу.
Например, в пункте 26 постановления указано: «Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Таким образом, с учетом анализа судебной практики и руководящих разъяснений пленумов высших судов самовольщикам будет легче узаконить старые постройки через судебное решение.
Должны выполняться 4 условия:
- при строительстве не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
- постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
- не нарушаются права и законные интересы других лиц;
- лицо, самовольно построившее объект пыталось его узаконить (обращалось за разрешением на строительство, пыталась подписать акт ввода объекта в эксплуатацию).
При этом ПОДСКАЗКА ОТ АВТОРОВ САЙТА.
Мало кто знает о положениях пункта 17 статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ, согласно которого выдача разрешений на строительство не требуется в случаях:
1. Строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2. Строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3. Строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4. Изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительные регламентом;
5. В иных случаях, когда в соответствии с действующим законодательством разрешение на строительство не требуется.
Все, с чем мы сегодня познакомились, в полной мере относится и к объектам незавершенного строительства. Объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
С уважением, до новых встреч.