СВЕТ И ТЕПЛО В ДОМЕ. ИЛИ ВНОВЬ ОБ УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
04 Январь 2011
Из практики Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации...
Мы вновь и вновь возвращаемся к теме управления многоквартирными домами, поскольку в зимний период она представляется крайне актуальной для всей Российской Федерации.
Перед тем как вы, уважаемый читатель, познакомитесь с практикой арбитражного суда по данному вопросу, рекомендуем еще раз пробежать глазами наш предыдущий материал
«Об управлении многоквартирными домами» от 12.10.2010 года.
А сегодня наше внимание привлекло Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6464/10 от 29.10.2010 года по делу об оспаривании предписания жилищной инспекции, выданного в адрес управляющей компании многоквартирного жилого дома (документ опубликован в Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 12 за 2010 год, стр.206-212).
Сразу оговоримся, содержащееся в данном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.
Судом сделан вывод о том, что все текущие, неотложные, а также обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления многоквартирным домом в силу норм содержания дома как объекта. И они должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия, и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Теперь о той правовой позиции, которую приводит суд.
Согласно статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме .
В силу пункта 2 статьи 162 указанного Кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона ( управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В соответствии с пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса в договоре управления многоквартирными жилыми домами (в числе прочих условий) должны быть предусмотрены: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
В силу статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Правила утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
Так вот, пункт 10 названных Правил предусматривает, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и в таком состоянии, которое бы обеспечивало наряду с другими требованиями:
«соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома»;
«безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального или иного имущества»;
«соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц».
Пунктами 16 и 17 названных Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
При управлении многоквартирного дома управляющей организацией собственники в силу статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28 и 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества, при этом размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 года, которые зарегистрированы в Минюсте Российской Федерации 15.10.2003 года за № 5176.
Эти Правила обязаны исполнять как собственники помещений, так и управляющие организации.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны соответствовать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и независимо от включения собственниками соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Необходимо иметь в виду, что в настоящее время действует Федеральный закон от 30.12 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Статьей 36 данного Федерального закона предусмотрено, что безопасность здания и сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных поверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Таким образом, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирным домом в качестве своей основной предпринимательской деятельности, просто обязаны исполнять российское законодательство.
Завершая наш разговор, напомним, что государственным органом контроля в данной сфере является государственная жилищная инспекция, которая действует на основании Постановления Правительства Российской Федерации
«О государственной жилищной инспекции» от 26.09.1994 года №1086 (в редакции от 06.02.2006 года №75).
До свидания, до новых встреч.