Пульс закона


Какой порядок заключения договора управления многоквартирным домом?

Печать
Вопросов в сфере жилищно-коммунального хозяйства после серии публикаций на нашем сайте вы, уважаемые читатели, задаете немало.
  
Мы выбрали наиболее общий из них - о порядке заключения договора управления многоквартирным домом, и предлагаем вам краткий ответ на него.

Как мы с вами определились ранее, одним из способов управления многоквартирным домом, предлагаемым собственникам помещений, является управление управляющей организацией.

Управляющая организация - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Такое определение управляющей организации содержат Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307 (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации № 580 от 29.07.2010) .

Деятельность управляющих организаций регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, что установлено пунктом 3 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации, причем решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статья 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников жилья.

Многоквартирный дом в соответствии с пунктом 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации может управляться только одной управляющей организацией.

Договор управления заключается в письменной форме путем составления одного (единого) документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников с каждым из них заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

В силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления на основании п. 3 ст. 162 ЖК РФ должны быть указаны следующие данные:

- состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, порядок изменения этого перечня, а также перечень предоставляемых управляющей организацией коммунальных услуг;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы;

- порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления.

При заключении договора собственникам помещений необходимо помнить, что они одновременно являются сособственниками земельного участка под таким домом и общего имущества дома (это например, крыши, лифт, лестничные марши и т.д.).

Оформление каких-либо отдельных документов о собственности для этого не требуется.

Так вот, если на стене дома располагается реклама, в общем подвале - магазинчик, на крыше дома - оборудование сотовых операторов, а на общей придомовой территории ларек по продаже овощей и фруктов, собственникам имущества необходимо срочно поручить управляющей компании – разобраться: кто, куда и в какой сумме оплачивает деньги за аренду общего имущества.

ОБРАТИМ ВНИМАНИЕ!
 
Эти денежные средства должны поступать в общую кассу и расходоваться на общие нужды по ремонту и содержанию многоквартирного дома.

Отметим, что под порядком определения цены договора по разъяснениям, приведенным в письме Минрегиона России от 6 марта 2009 г. N 6174-АД/14, следует понимать формулировку порядка (методику) определения (расчета) общей стоимости указанных в договоре в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ услуг, работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в течение всего срока действия договора управления.

Под порядком определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения следует понимать формулировку порядка (методику) определения (расчета) стоимости указанных в договоре в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ услуг и работ по содержанию и текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Под порядком определения размера платы за коммунальные услуги следует понимать указание в договоре управления на порядок определения и изменения размера платы за коммунальные услуги с использованием регулируемых тарифов на коммунальные ресурсы и услуги водоотведения в соответствии с пунктом 13 статьи 155 и статьей 157 Жилищного кодекса РФ, а также нормами раздела III и VII Правил предоставления коммунальных услуг.

При заключении договора не должно остаться так называемых «темных пятен». Приведем простой пример. Перед нами газетка одной из управляющих компаний  за март 2011 года.

Так вот, отвечая на вопрос собственников жилых помещений об оплате по квитанциям неких дополнительных услуг, управляющая компания ссылается на пункт договора, который звучит таким образом: «…управляющая организация вправе оказывать иные услуги и выполнять иные работы, не вошедшие в утвержденный перечень услуг», кстати, четко предусмотренный этим же договором. И еще на один пункт договора имеется ссылка. Процитируем дословно в качестве примера. «Затраты, связанные с выполнением управляющей организацией не оговоренных настоящим договором работ, возникших по объективным причинам, … оплачиваются собственниками дополнительно».

Вот такая формулировка. Под такие и подобные им формулировки в городе Тюмени в 2010-2011 году «модно» включать платежи, они порой доходят до 200-250 рублей в месяц с обычной двухкомнатной квартиры (а берутся с квадратного метра жилья) за вывоз … снега. Зима действительно была снежная. Но собственники (исходя из рассматриваемого для примера договора) не предоставляли полномочий управляющей компании вывозить снег, да и вывозился он или нет, не всегда сразу можно определить, это требует специальной фиксации и отчета. Есть, например, ряд управляющих компаний города, которые заранее информировали жильцов - уберите транспорт, завтра будет произведена уборка и вывоз снега.

Итак, еще раз повторим важную мысль!

В силу пункта 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны – печень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня (!), а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

Все предельно ясно.
 
Нельзя взять платежи за вывезенный сегодня вчерашний снег, если на выполнение таких работ собственники помещений многоквартирного дома не уполномочили управляющую организацию.
 
Более того, необходимо разобраться с вопросом – а не за счет ли муниципального бюджета проводилась на придомовой территории уборка снега и не пытается ли управляющая компания взять оплату за те услуги, которые она сама не оказывала и не организовывала.

Договор не должен вызывать двусмысленное понимание. Это как доверенность, выданная другому лицу на права распоряжения нашими средствами или имуществом. В договоре на управление должно быть исчерпывающе прописано все четко и конкретно.

Договор заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Если управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса, то договор управления с такой организацией заключается на срок не менее чем один год и не более чем три года.

Следует обратить внимание на то, что способ управления может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания, т.е. законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ управления домом.

Если собственники многоквартирного дома сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным, то они вправе своим решением изменить его.

А момент сейчас самый подходящий, поскольку в силу пункта 11 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (если иные сроки не установлены договором) управляющая организация в течении первого квартала текущего года должна представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
 
Соблюдайте закон и требуйте этого от других.

О порядке раскрытия информации управляющей компанией рекомендуем перечитать наш материал: «ОБ УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ» от 12 октябрь 2010
                                                                                                                                                                     До свидания, до новых вопросов.
 
kultura-prava.ru

Интересная статья? Поделитесь с другими: