УСИЛЕНА СУДЕБНАЯ ЗАЩИТА ДОЛЬЩИКОВ

Печать
Уважаемые наши читатели! Тема долевого участия в строительстве жилья одна из самых актуальных, поэтому мы не могли «пройти мимо» законодательных новелл, ужесточающих ответственность застройщиков.

12.07.2011 был принят Федеральный закон № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве) и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» (опубликован в "Российской газете", N 153, 15.07.2011), содержащий примерный перечень сделок, совершенных участниками строительства, при наличии которых арбитражный суд вправе признать требование участника строительства о передаче жилого помещения или его денежное требование.

Проще говоря, если при составлении договора на участие в долевом строительстве не совсем грамотно прописан его предмет или застройщик заключил договор с иным названием, то в силу п.6 ст. 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»: «арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в следующих случаях:

1) заключение договора участия в долевом строительстве;

2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;

8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;

9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность».

Как видим, перечень не исчерпывающий. Оценку в каждом случае дает суд.

Причем, по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, арбитражный суд вправе передать дело о банкротстве застройщика на рассмотрение арбитражного суда по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства, если арбитражным судом установлено, что такая передача будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства.

Вцелом, в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» появился новый параграф (§ 7), который называется: «Банкротство застройщиков». В данном параграфе законодатель устанавливает особенности банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства или иное имущество граждан и юридических лиц для финансирования строительства многоквартирных домов.

В уже процитированной нами статье 201.1, прежде всего, обратим ваше внимание на следующие понятия:

«1) лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее - застройщик), - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования;

2) участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование»».

Интересна новая статья 201.5 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве).

Она гласит об особенностях предъявления денежных требований и их рассмотрения арбитражным судом:

Цитируем закон.

«1. Открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

2. При установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).

Превышение суммы денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества над стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения указанного договора), которое должно было быть передано участнику строительства, не может являться основанием для снижения размера денежных требований участника строительства или повлечь за собой иные негативные последствия для такого участника строительства.

Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим. Соответствующее заключение оценщика направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд.

3. В отношении денежного требования в реестр требований кредиторов также включаются сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения».

Подробного анализа и изучения заслуживает и статья 201.11, которая называется: «Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений».

Главная мысль указанной нормы закона - в случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее чем через два месяца со дня его завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме.

Далее законодатель расписывает порядок и условия решения данного вопроса.

Арбитражным судам предоставлено право устанавливать в качестве меры обеспечения при проведении процедур банкротства застройщиков запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, кроме застройщика, и запрет на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запретна распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Закон вступает в силу по истечении тридцати дней после официального опубликования – 15.08.2011 года; за исключением нормы, касающейся особенностей определения размера денежных обязательств при банкротстве застройщиков, она вступает в силу с 01 января 2012 года.

Законодателем также установлены переходные положения, регулирующие применение на практике новых норм Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в том числе, в отношении дел о банкротстве застройщиков, возбужденных до вступления изучаемого закона в силу.

Внесены небольшие изменения и в Арбитражный процессуальный кодекс РФ, согласно которым дела о несостоятельности (банкротстве) по общему правилу рассматриваются не коллегиальным составом судей, как это было установлено ранее, а судьей единолично.

Исключение составляют дела, направленные в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение с указанием на коллегиальное рассмотрение дела, и дела, решения о коллегиальности рассмотрения по которым приняты председателем судебного состава в связи с их особой сложностью на основании мотивированного заявления судьи.

                                                                           Держим руку на пульсе закона – так держать.