Click on the slide!

Kultura-prava >> Kultura-prava

Подробнее об авторах и ведущих ПОРТАЛА КУЛЬТУРА-ПРАВА.РФ вы можете узнать во вкладке "От Авторов"

Далее...
Click on the slide!

Обзоры последних изменения в законодательстве страны. Комментарии специалистов в рубрике "Пульс закона".

Далее...
Frontpage Slideshow (version 2.0.0) - Copyright © 2006-2008 by JoomlaWorks

Среди всех перечисленных в статье 1 Земельного кодекса РФ принципов земельного законодательства принцип «учёта значения земли как основы жизни и деятельности человека» стоит на первом месте.

Ещё большее значение в качестве основы жизни этот принцип приобретает при возведении на земле жилых домов, без которых, как мы все прекрасно понимаем, нормальной жизни у человека просто не может быть.

Именно поэтому при предоставлении земельных участков в аренду для жилищного строительства законодатель вводит особенный порядок.

Возможность введения такого порядка предусмотрена статьёй 607 (пункт 2) Гражданского Кодекса РФ и реализована в статье 30.1 Земельного кодекса РФ.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 30.1 земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду; продажа этих земельных участков или продажа права на заключение в отношении них договоров аренды осуществляется на аукционах, за исключением отдельных случаев, которые нами, уважаемый читатель, рассматриваться не будут.

Данная норма не требует дополнительного толкования, поскольку является ясной и чёткой.

Итак.

Нет иного порядка предоставления земли для жилищного строительства, иначе как через продажу на аукционе, если земля имеет статус государственной или муниципальной.

Теперь внимание!

Приведем пример как на практике обходят эту норму закона, а значит уходят от тех целей и задач, которые государство предполагало решать через аукционы – способствовать эффективности строительства, уменьшения его затратности, что предполагает удешевление жилья для граждан.

Какое-то юридическое лицо выигрывает (законно) аукцион по приобретению права аренды земельного участка для жилищного строительства, после чего заключает с государственным (муниципальным) органом договор аренды и производит государственную регистрацию права. А затем «новоиспечённый» арендатор … заключает с заинтересованным юридическим лицом, которое не захотело участвовать в аукционе, в отношении данного земельного участка договор переуступки, перенайма или другие аналогичные сделки с приставкой «пере-»…

Основывают стороны своё право на подобный переход аренды земли пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ, согласно которому арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления; при этом ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка и заключение нового договора не требуется.

Если при этом государственный орган, осуществляющий полномочия собственника земельного участка, даёт письменное согласие на подобную сделку, она регистрируется в ЕГРП.

Так возникает новый арендатор, готовый в очередной раз таким же образом передать (перепродать) свои права арендатора уже другому лицу, еще «более нуждающемуся» в земле.

И опять включается тот же механизм, что описан выше.

Возникает вопрос: а как же тогда быть с правилами ст.30-1 Земельного Кодекса РФ, которая является специальной нормой по отношению ко всем другим при решении вопроса о предоставлении земельных участков для жилищного строительства?

Ведь статья 30.1 Земельного Кодекса РФ обуславливает возможность предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, тремя условиями:

во-первых, предоставление гражданам и юридическим лицам принадлежащих государству земельных участков согласно ст.29 Земельного Кодекса РФ осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления;

во-вторых, для этих целей земельные участки или право на заключение аренды земельных участков продаются; иного способа предоставления земли не предусмотрено;

в-третьих, продажа происходит на аукционах.

При реализации арендатором своих прав в соответствии со ст.22 Земельным Кодекса РФ ни одно из этих условий не соблюдается.

Более того, передача арендных прав одним юридическим лицом другому происходит, как указывалось выше, по договорам переуступки, перенайма и другими аналогичными способами. В подобных сделках стороны не указывают на возмездность, что даёт основание квалифицировать их как договоры дарения.

А это уже противоречит ст. 575 Гражданского Кодекса РФ, не допускающей дарения между юридическими лицами.

Но неужели арендатор передаёт другому юридическому лицу право аренды просто так, бескорыстно?

Вероятнее всего, что нет, если учитывать, что стоимость земли в строительном бизнесе исчисляется многими миллионами рублей.

Предположим, что в этом случае передача - получение денег за право аренды земли происходит негласно, а значит с уклонением от уплаты налога.

Парадокс, но сегодня механизм с применением статьи 22 Земельного Кодекса РФ выгоден и удобен не только продавцу, но и застройщикам – потому, что они уходят от аукционных проблем;

и отдельным чиновникам государственных и муниципальных органов, так как дает им право действовать по усмотрению («разрешить» - «не разрешить»).

Именно поэтому всех устраивает ссылка на статью 22 Земельного Кодекса РФ, предоставляющая арендатору земельного участка большие права по распоряжению землёй.

Но ведь юристы должны понимать, что вышеуказанная статья является общей нормой, устанавливающей права арендатора земельного участка, и она подлежит применению во всех случаях, если в отношении аренды определённых земельных участков не установлены иные, особые правила.

Такие особые правила как раз установлены для предоставления государственной и муниципальной земли в целях жилищного строительства.

Таким образом, передача на основании ст.22 Земельного Кодекса Российской Федерации находящихся в собственности государства или муниципальных образований земельных участков для жилищного строительства не только не соответствует специальным правовым нормам, но и сводит на нет все усилия государства - навести порядок в данной области земельных отношений.

Можно ли усмотреть в приведённой выше схеме перехода прав на землю от одного лица к другому коррупционные проявления её участников?

Ответ на этот вопрос в каждом конкретном случае должны давать правоохранительные органы, задача же нашего сайта – осветить существующие в данной сфере общественных отношений проблемы, в целях установления надлежащего правопорядка.

                                                                                                До свидания, до новых встреч.
 
Прокуратура, журналистика, педагогика - моя судьба

Интересная статья? Поделитесь с другими: