Пульс закона


СВЕТ И ТЕПЛО В ДОМЕ. ИЛИ ВНОВЬ ОБ УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Печать
Из практики Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации...
 
Мы вновь и вновь возвращаемся к теме управления многоквартирными домами,  поскольку в зимний период она представляется  крайне актуальной для всей Российской Федерации.

Перед тем как вы, уважаемый читатель,  познакомитесь с практикой арбитражного суда по данному вопросу, рекомендуем еще раз пробежать глазами наш предыдущий материал  «Об управлении многоквартирными домами» от 12.10.2010 года.

А сегодня наше внимание привлекло Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6464/10 от 29.10.2010 года по делу об оспаривании предписания жилищной инспекции, выданного в адрес  управляющей компании  многоквартирного жилого дома (документ опубликован  в Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 12 за 2010 год, стр.206-212).

Сразу оговоримся, содержащееся в данном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм  является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.

Судом сделан вывод о том, что все текущие, неотложные, а также обязательные  сезонные работы  и услуги считаются предусмотренными в договоре управления многоквартирным домом в силу норм содержания дома как объекта. И они  должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия,  и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Теперь о той правовой позиции, которую приводит суд.

Согласно статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации  управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме .

В силу пункта 2 статьи 162 указанного Кодекса  по договору управления многоквартирным домом  одна сторона ( управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии с пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса в договоре управления  многоквартирными жилыми домами (в числе прочих условий)   должны быть предусмотрены: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться  управление; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

В силу  статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Правила утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491  «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме  и Правил изменения размера платы  за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ  по управлению, содержанию и ремонту общего имущества  в многоквартирном доме  ненадлежащего качества и (или)  с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Так вот, пункт 10 названных Правил предусматривает, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и в таком состоянии, которое бы обеспечивало  наряду с другими требованиями:

«соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома»;

«безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических  лиц, государственного, муниципального или иного имущества»;

«соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц».
 
Пунктами 16 и 17 названных Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом  посредством привлечения  управляющей организации  надлежащее содержание общего имущества  многоквартирного дома  обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом  с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

При управлении многоквартирного дома  управляющей организацией собственники  в силу статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28 и 31 Правил содержания  общего имущества в многоквартирном доме несут  бремя расходов на содержание общего имущества, при этом размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания  собственников с учетом предложений управляющей организации.

В свою очередь требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены  Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением  Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 года, которые зарегистрированы в Минюсте Российской Федерации 15.10.2003 года за № 5176.   

Эти Правила   обязаны   исполнять   как собственники помещений, так и управляющие организации.

В названном документе  перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности  людей и сохранности жилого дома в любом случае должны соответствовать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и независимо от включения собственниками соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

Необходимо иметь в виду, что в настоящее время  действует Федеральный закон от 30.12 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Статьей 36 данного Федерального закона предусмотрено, что безопасность здания и сооружения  в процессе эксплуатации должна обеспечиваться  посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных поверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

Таким образом, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома  как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями  независимо от того, упоминаются  ли в договоре соответствующие конкретные  действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего  собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирным домом в качестве своей основной предпринимательской деятельности, просто обязаны исполнять российское законодательство.

Завершая наш разговор, напомним, что государственным органом контроля в данной сфере является государственная жилищная инспекция, которая действует на основании Постановления Правительства Российской Федерации «О государственной жилищной инспекции» от 26.09.1994 года №1086 (в редакции от 06.02.2006 года №75).
 
                                                                                            До свидания, до новых встреч.    


Интересная статья? Поделитесь с другими: